日前，據中糧相關負責人稱，拿地近2年后，中糧地產(集團)股份有限公司(000031.SZ，以下簡稱“中糧地產”)位于北京海淀永豐地塊項目已明確規劃方案，其設在項目地址往南2公里的展示中心，已經在向到訪的客戶釋放項目規劃信息。

中糧地產參與投資的海淀北部永豐地塊確定的對外推廣名為“E_ZIKOO智慧谷”。

項目一期產品構成：全自持住宅、可銷售商辦產品

2018年5月中旬到目前，E_ZIKOO智慧谷陸續3次分批取得了施工許可，建設內容包括住宅樓及商辦產品。

由于地塊競買條件要求企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，因此項目一期僅有商辦產品可供銷售。

按照北京市住建委和規土委的要求，企業自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。E_ZIKOO智慧谷項目全自持住宅部分的租賃方案目前尚未對外公布。但是據項目相關人士稱，項目全自持住宅部分擬納入首都國際人才社區體系，其中方案具體細節待公開。

E_ZIKOO智慧谷項目的建設方案同樣受到北京市“90/70政策”限制，即宗地內全部居住建筑規模中套型90平方米以下住房面積比重需達到70%以上。

該項目的住宅部分定位為“人才公寓”，戶型產品面積72~181平方米。

據E_ZIKOO智慧谷項目的建設方案，該項目建設內容主要為住宅、商業，將建成27棟建筑物，包括19棟住宅樓、1棟配套樓和7棟商辦建筑。

E_ZIKOO智慧谷項目一期包含了4宗地塊，分別含有2宗居住用地和2宗零售商業用地。2宗住宅用地規劃為高層和疊拼產品。另外2宗零售商業用地將會建成7棟商辦產品，將對外銷售。

北京市相關部門加強了商業、辦公類項目管理，要求這類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準不得擅自改變為居住等用途。開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于套內500平方米。

據記者了解，E_ZIKOO智慧谷項目的商辦產品設計地上為8層，每層包含2個物業產權，每個產權面積介于700~900平方米之間。商辦產品，地下一層至地上二層為商業規劃，地上三層至八層為辦公規劃。E_ZIKOO智慧谷項目的商辦產品將采取整棟銷售和散售相結合的方式。

項目拿地情況及二期規劃

中糧地產、天恒集團在2016年11月中旬聯合競得了北京海淀永豐全自持住宅地塊項目，土地面積8.4萬平方米，地上建筑面積18.3萬平方米，地塊成交總價高達57.6億元，另外要求企業自持地塊內全部商品住宅面積及10%商業(含辦公)用房面積。

取得地塊后，2家公司合資設立了北京恒合悅興置業有限公司(以下簡稱“恒合悅興”)作為E_ZIKOO智慧谷的項目公司，由中糧地產持股49%、天恒集團持股51%。

據項目對外宣傳，項目將整體打造海淀北部的科創生態小鎮，小鎮核心啟動區分兩期規劃，一期命名為“阿爾法學園”，即前文所述的全自持住宅和商辦產品;二期命名為“西格瑪公社”。

二期為中糧與西北旺鎮聯社聯合開發的地塊，位于項目一期地塊的北側。規劃了大悅城品牌商業綜合體，產業俱樂部和企業研發中心等業態。二期地塊與故宮北院僅一水之隔。10月10日，故宮北院區項目正式啟動，有望在2022年6月整體開放。北院區將分流一部分參觀人流，緩解紫禁城展區的接待壓力，促進實現故宮博物院的可持續發展。預計開放后，這里每年將迎來不少于300萬的觀眾。再加上E_ZIKOO智慧谷項目大悅城品牌商業綜合體的規劃，將對以高科技產業為主的海淀北部區域帶來巨大的變化。